अर्थतन्त्रका आन्तरिक तथा बाह्य सूचकहरू सकारात्मक देखिएको भए पनि अझै व्यावसायिक वातावरण निर्माण हुन भने सकिरहेको छैन । समग्र अर्थतन्त्रको असर घरजग्गा कारोबारमा पनि उत्तिकै देखिएको छ । केही सुधारका सङ्केतहरू देखिए पनि घरजग्गामा आशातीत उपलब्धि हासिल हुन सकिरहेको छैन ।
भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्याङ्कले सूचकहरू सकारात्मक हुँदाहुँदै पनि घरजग्गा कारोबार पहिलेकै अवस्थामा आउन नसकेको देखाउँछ । स्वयं व्यवसायीहरू पनि कारोबार माथि उठ्न नसकेको दाबी गर्छन् ।
झन्डै साँढे तीन खर्ब कूल पुँजी रहेको रियल स्टेटको बैङ्क तथा वित्तीय संस्थाको कुल ऋणको साँढे दुई खर्ब भनेको कुल ऋणको चार प्रतिशत जति हुन आउँछ । आवास ऋणको हकमा साँढे छ प्रतिशत जति छ । कम्पनी रजिष्ट्रारको कार्यालयमा भने १८ हजार दर्ता भएका देखिएको छ । अर्थतन्त्रको यति ठुलो हिस्सा बोकेर पनि अहिले कारोबारको ग्राफ सुस्त छ ।
गएको एक वर्षको तथ्याङ्क हेर्ने हो भने केही प्रतिशत बढेको तर त्यो अत्यन्त न्यून हो । लिखत पारित आशातीत नभएको विभागकै दाबी छ । विसं २०७९ र २०८० साउन–वैशाख १५ सम्मको तथ्याङ्कलाई विश्लेषण गर्ने हो भने कारोबार केही बढेको देखिए पनि सन्तोषजनक छैन । प्राप्त विवरणअनुसार २०७९ साउनदेखि वैशाख १५ सम्म नौ लाख ४९ हजार आठ वटा लिखत पारित (जग्गा कारोबार) भएका छन् । त्यसबाट रु २८ अर्ब ९८ करोड ४ लाख बढी राजस्व सङ्कलन भएको छ ।
विसं २०८० साउनदेखि वैशाख १५ सम्मको तथ्याङ्कमा भने ११ लाख ३९ हजार ११४ घरजग्गा कारोबार भएको छ । त्यसबाट राजस्व रु ३४ अर्ब सात करोड ९७ लाख राजस्व सङ्कलन भएको छ । यसलाई जग्गा व्यवसायी महासङ्घ र स्वयं विभाग पनि कारोबार बढेको भन्न नमिल्ने बताउँछ ।
भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका प्रवक्ता एवं निर्देशक वेदप्रसाद अर्याल भन्नुहुन्छ, “केही बढेको हो तर जसरी कारोबार हुनुपर्ने हो त्यो देखिएको छैन ।” उहाँका अनुसार यो बिचमा कित्ताकाट नै रोकिएको थियो । जग्गा वर्गीकरणको विषय पनि थियो । पछिल्लो समयमा सहकारीको समस्या थपिएपछि सहकारीमा जनताका धेरै पैसाहरू फसेको छ । सहकारी सञ्चालक वा सहकारीका नाममा रहेका घरजग्गा कारोबार हुन सकेन । नागरिकका पैसा पनि सहकारीमा डुबेपछि उनीहरूले पनि लगानी गर्न नसक्दा घरजग्गा कारोबारमा नराम्रो प्रभाव पारेको अर्यालको विश्लेषण छ ।
भूउपयोग नियमावली संशोधन भएर आएपछि र केही आर्थिक सूचकहरू सकारात्मक भएको तथा राष्ट्र बैङ्कले पनि घरजग्गा कारोबारमा खुकुलो नीति ल्याएपछि भने केही सकारात्मक देखिएको अर्याल बताउनुहुन्छ । उहाँले विगतका वर्षहरूमा रु ६८ अर्ब माथि राजस्व सङ्कलन भएकाले चलायमान हुन त्यो भन्दा माथि जानुपर्छ तर अहिलेसम्मको स्थिति हेर्दा आधा मात्रै राजस्व सङ्कलन भइरहेको छ ।
सरकारले पीडा नसुनेको गुनासो
घरजग्गामा सुस्तता हुनु भनेको यसको कारोबारमा मात्रै असर गर्दैन समग्र अर्थतन्त्र चल्नका लागि पनि असर गर्ने व्यवसायीहरू बताउँछन् । हुन त घरजग्गा कारोबार अनुत्पादक क्षेत्र भए पनि यसले समग्र अर्थतन्त्रको व्यावसायिक वातावरण निर्धारण गर्छ । यसतर्फ सरकारको ध्यान अझै नपुगेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासङ्घका अध्यक्ष भेषराज लोहनी बताउनुहुन्छ ।
“मुख्य कुरा मानिसमा विश्वसनीयता नै गुमेको अवस्था छ, बाह्य सूचकहरू सकारात्मक भए पनि, ब्याजदर घट्दो क्रममा भए पनि गतिविधि सुस्त भयो । देशको र विश्वव्यापी आर्थिक मन्दीको प्रभाव घर जग्गामा पनि प¥यो”, अध्यक्ष लोहनीले भन्नुभयो, “यस्तो परिस्थितिमा सरकार र राष्ट्र बैङ्कले अलिकति खुकुलो नीति अवलम्बन गर्नुपर्ने थियो ।” उहाँका अनुसार कर्जा आम्दानी अनुपात आवास ऋणको होम लोनको हकमा बढाउनुपर्ने र ऋणको अनुपात पनि बढाउन सकेको भए घरजग्गा र आवास ऋणमा पनि कर्जा जान्छ र कारोबार बढाउन सक्ने परिस्थिति बन्नेछ ।
अहिले आवास ऋण हकमा आम्दानी अनुपात रु ५० लाखसम्मको हकमा ६० प्रतिशत र त्यसभन्दा माथि रु दुई करोडको हकमा ५० प्रतिशत हुने व्यवस्था छ । व्यवसायीका अनुसार जग्गाको मूल्याङ्कनको हकमा पनि दुई वटा व्यवस्था छ । ऋणको अनुपात रियल स्टेटको हकमा ५० प्रतिशत र आवासीय परियोजनाको हकमा ६० प्रतिशत छ । त्यो भने तापनि प्राकृतिक रूपमा बजार मूल्य एक तिहाइभन्दा नहुने भएकाले त्यसले चलायमान गराउनै नसक्ने व्यवसायीको दाबी छ ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासङ्घले सरकारसँग कर्जा आम्दानी अनुपातको हकमा कम्तीमा ८० प्रतिशत र लोनको मूल्य अनुपातको हकमा न्यूनतम ७० प्रतिशत हुनुपर्छ भन्ने माग गर्दै आएको छ । यसअघि २०६६ सालतिर यो ८० प्रतिशत नै थियो । त्यसपछि बिस्तारै घटाउँदै कोरोनाको बन्दाबन्दीपछिको अवस्थामा ४० प्रतिशतसम्म झारिएको थियो । पछिल्लो छ महिनादेखि भने १० प्रतिशत बढाएर ५० प्रतिशतमा पुर्याइएको छ । त्यसले खासै घरजग्गा कारोबार चल्नै नसक्ने व्यवसायी दाबी गर्छन् ।
उहाँले आम्दानीको स्रोत भएको मान्छे यकिन गरेपछि उसले ऋण तिर्दैन भन्ने नहुने भएकाले उसले अरू समस्या भए पनि घरको लिलामको सूचना आउन नदिने दाबी गर्नुभयो । “हामीले यो कुराहरू सरकार र राष्ट्र बैङ्कलाई भनिरहेकै छौँ, निर्णय गर्ने निर्णयकर्ताले नगरेपछि के लाग्छ र”, लोहनीले थप्नुभयो ।
अर्का घरजग्गा कारोबार साना व्यवसायी कृष्ण शर्मा पैसा जति जग्गामा फसेको र मानिसहरू किन्न सक्ने अवस्थामा पनि नरहेकाले कारोबार अघि बढ्न नसकेको बताउनुहुन्छ । उहाँले अहिलेको अवस्थामा बैङ्कबाट ऋण लिएर कारोबार गर्न सक्ने स्थिति पनि नभएको बताउनुभयो । ऋण दिने अनुपात र जग्गाको मूल्याङ्कन कम हुँदा ठुलो समस्या परिरहेको उहाँले बताउनुभयो ।
कुन आर्थिक वर्षमा कति कारोबार ?
गएको दुई वर्षको तथ्याङ्क हेर्दा २०७९ साउनदेखि २०८० वैशाख १५ सम्म ९ लाख ४९ हजार ८ घरजग्गाहरूको कारोबार भएको छ भने २०८० साउनदेखि २०८१ वैशाख १५ गतेसम्म ११ लाख ३९ हजार ११४ घरजग्गाहरूको कारोबार भएको छ । अर्थात् २०८० साउनदेखि २०८१ वैशाख १५ गतेसम्ममा गत वर्षको तुलनामा १ लाख ९० हजार १०६ बढी घरजग्गाहरूको कारोबार भएको र त्यसबाट रु ५ अर्ब १० करोड रुपैयाँ बराबरको राजस्व वृद्धि भएको देखिन्छ ।
गएको चार आर्थिक वर्षहरूको कारोबार स्थिति
लिखत पारितका हिसाबले हेर्दा आव २०७६/७७ मा १२ लाख १२ हजार २३० घरजग्गा लिखत पारित हुँदा २६ अर्ब ३७ करोड ६८ लाख राजस्व सङ्कलन भएको थियो भने आव २०७७/७८ मा १७ लाख २८ हजार १४० घरजग्गा कारोबार हुँदा ५३ अर्ब सात करोड १५ लाख राजस्व सङ्कलन भएको थियो ।
त्यस्तै आव २०७८/७९ मा १८ लाख १४ हजार ७३९ घरजग्गा कारोबार हुँदा रु ६८ अर्ब १८ करोड ५९ लाख राजस्व सङ्कलन भएको थियो भने आव २०७९/८० मा झन्डै २६ प्रतिशतले घटेर रु १३ लाख ३६ हजार छ सय ३३ घरजग्गा कारोबार हुँदा ३७ अर्ब ७५ करोड ८८ लाख राजस्व सङ्कलन भएको थियो ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासङ्घका सल्लाहकार ओमराज भण्डारीका अनुसार कारोबारको स्थिति र देश विदेशको अभ्यास अनुभव आदानप्रदान तथा समस्याका विषयमा काठमाडौँमा सम्मेलन गर्न लागिएको छ । दुई दिने सम्मेलनमा नेपालका नीति निर्मातादेखि सबै क्षेत्रलाई झकझक्याउने उहाँले बताउनुभयो ।
